天臺防水系統
專業天面防水塗層與檢測，減少滲漏風險。承接村屋天台、大廈天台、平台、露台、女兒牆、外牆、浴室及廚房防水，並以 48 小時防水檢測驗證成效。
Rooftop Waterproofing
施工程序
- 清潔地上沙石及灰塵
- 用高壓水槍洗淨地臺面油污及灰塵
- 用吸水機清理污水
- 加上一層防鹼網
- 使用Optimix WF578防水物料
- 用”OPTIMIX WP578”先做一層防水塗層
- 再塗上約2mm厚”OPTIMIX WP578”
- 在防水表面做粗面
- 進行防水檢測, 檢測時間48小時
- 完成工程
香港風雨季節長，天臺及天面女兒牆滲漏常見。我們以清洗、防鹼網、多層防水塗層及 48 小時檢測把關，適用於住宅、工廈及商場天面維修或翻新項目。防水工程與其他面層工程最大的分別，在於它的成效無法用肉眼判斷——表面看起來完全一樣的兩個天台，可以一個滴水不漏，一個下場大雨就見真章。因此檢測不是額外服務，而是工序的必要一環。
Step by Step
十道工序背後的原理
報價單上每一行都有明確的技術目的。以下逐段解讀，方便你比較不同承建商的做法。
第 1 至 3 步：清潔決定附著力
防水塗層是靠附著在基面上發揮作用的。沙石、灰塵、油污、青苔與水泥浮漿都會成為隔離層，令塗層黏在鬆散物質上而非石屎本身。高壓水槍可清除表層污染物，吸水機則把污水徹底抽走——這一步不做足，後面所有工序都是白費。清潔後亦要確認基面達到可施工的乾濕狀態。
第 4 步：防鹼網的作用
防鹼網（玻璃纖維網類）夾在防水層之間，主要作用有三：分散基層細微裂縫的應力，避免裂縫直接反映到防水層；增加塗層整體的抗拉強度；在陰角、收口與接駁位置提供額外加強。WF578 的產品資料亦提到可配合玻璃纖維網加強，以防止底層剝落。
第 5 至 7 步：分層施工與厚度
防水塗層必須分層施工，而非一次過刮厚。分層的好處是每層都能充分固化、減少收縮開裂，並可覆蓋上一層可能出現的針孔。厚度是防水層壽命的關鍵指標之一——原文所述「約 2mm 厚」正是這個系統的設計厚度。要留意：塗料在濕態與乾態的厚度不同，實際控制應以每平方米的用量計算，而非單靠目測。
第 8 步：表面做粗面
在防水表面做粗面有兩個用途：一是提升行走時的止滑度，因為天台需要人員上落檢查與清潔；二是若日後要在上面加鋪保護層、隔熱磚或面料，粗面能提供更好的咬合。
第 9 步：48 小時防水檢測
這是整個工程唯一的客觀驗證。做法是在防水層固化後封閉去水位、注水並維持 48 小時，期間觀察水位有無明顯下降，並檢查下層天花及周邊有無滲漏痕跡。牆身位置則可改用灑水測試。沒有做檢測的防水工程，等於沒有驗收。
Diagnosis
先找對水路，再談做法
同樣是「天花滴水」，成因可以完全不同。做錯診斷，做幾多次防水都無用。
天台防水層老化或破損
最常見的成因。舊有防水層經長期紫外線曝曬、熱脹冷縮與人員踐踏後，會出現龜裂、起泡、剝離或收縮，令水直接滲入結構層。
女兒牆與泛水收口失效
防水層與女兒牆交接的位置是應力集中點。若上返高度不足、收口未做妥或壓頂開裂，水會由收口位滲入牆體，然後沿牆身向下走——出現的水漬位置可能離真正的入水點很遠。
排水斜度不足與積水
天台不應長期積水。斜度不足或去水位偏高，會令水停留在防水層上，加速老化並增加滲透壓力。這也是為何重造斜度有時比重做面層更重要。
去水位、明渠與喉管接口
去水位周邊與喉管穿越位置是天生的弱點，收口不當或膠料老化都會漏。明渠淤塞則會令水位升高、倒灌至防水層邊緣以上。
結構裂縫與冷縫
結構性或活動裂縫必須先行處理，單靠面層塗料無法長期封住會活動的裂縫。針對這類位置可採用灌注方式止漏——我們在灣仔會景閣的工程紀錄中，就有「於地台去水位置用膨脹砂漿灌注一層，再用 EPOXY 打針」的做法。
並非來自天台的水源
外牆裂縫、窗邊滲漏、上層單位喉管漏水、冷氣機排水，都可能造成類似的天花水漬。若源頭不在天台而在其他位置，做天台防水自然無效。因此我們在勘查時會一併檢視外牆、窗邊與喉管走向，必要時建議先做局部測試確定水路。相關結構修補見維修工程。
預約現場診斷
Methods
起底式與不起底（外露式）防水
這是客戶詢價時最常混淆的一組概念，亦是兩份報價可以相差數倍的主因。
| 比較項目 | 不起底／外露式（油面防水） | 起底式（打鑿起底） |
|---|---|---|
| 做法 | 清洗、修補裂縫後，直接於現有面層上鋪設新防水層 | 清拆隔熱磚、批盪或舊防水層至石屎基面，再重做整套系統 |
| 適用情況 | 基層仍然完整、乾爽，無大面積起泡或空鼓 | 舊防水層已失效、基層含水、多處空鼓或反覆滲漏 |
| 工期 | 較短 | 較長，需計算清拆及泥頭運走時間 |
| 造價 | 相對較低 | 相對較高 |
| 常見附帶工程 | 去水位清理、泛水收口修補、局部裂縫處理 | 石屎修補、鋼筋除銹、重造排水斜度、女兒牆處理 |
| 風險 | 若基層已含水，等於把水封在下面 | 清拆量在開工前難以完全確定 |
| 相關資格 | 面層鋪設屬指定豁免工程第 29 項 | 若涉及清拆地台或結構改動，可能須由註冊小型工程承建商施工 |
怎樣判斷該用哪一種
關鍵在基層含水與空鼓範圍。現場常用敲擊測試判斷空鼓：聲音沉實代表結構完好，聲音空洞代表面層已與基層分離。若空鼓範圍廣泛，或下層天花仍持續有水漬，即使新做面層亦難以解決問題，應考慮起底重造。我們在勘查時會逐區敲擊、檢視去水位與女兒牆，再提出建議。
市場上同時存在每呎百餘元與每呎三百餘元的天台防水報價，差異幾乎全部來自這裡——不起底與起底根本是兩種工程。比較報價時，應要求對方列明是否包含清拆、清拆到甚麼程度、泥頭運走、斜度重造與收口處理，而非只看每呎單價。
Materials
防水物料系統與壽命
不同物料的性能、壽命與適用位置各異，沒有一種是萬能的。
我們採用的主要系統
| 物料 | 說明 |
|---|---|
| OPTIMIX WF578 柔性防水飾面塗層 | 高品質雙組份改良乾粉砂漿，由特種水泥、優質填料、添加劑與聚合物乳液混合而成，乾粉與乳液混合乾固後即成為彈性防水層；設計用於室外露天範圍提供靈活的防水保護，並備有不同顏色可選，可配合玻璃纖維網加強 |
| WP 系列防水底層 | 配合面層使用的防水塗層，構成多層系統 |
| 防鹼網（玻璃纖維網） | 分散基層裂縫應力、增加抗拉強度，並在陰角與收口位置加強 |
| OPTIMIX NS612 膨脹砂漿 | 填充地基空洞及去水位灌注，工程紀錄中配合 EPOXY 打針使用 |
| OPTIMIX F12 | 地台批盪、找平，用於重造斜度或修補基層 |
| OPTIMIX RM 系列修補砂漿 | 石屎剝落與基層破損修補，見維修工程 |
| OPTIMIX FS161 防水地台砂漿 | 具優秀防滲性能的預拌水泥基地台砂漿，低收縮配方減少表面裂紋，並含憎水性添加劑 |
| Ronacrete Monoprufe WP／Monoset HPC | 車場路面防水層與底層系統，配合石屎陰角八字角施工，見防滑剛沙地台 |
市場上常見的防水物料比較
| 物料類型 | 特性 | 業界參考壽命 | 常見應用位置 |
|---|---|---|---|
| 聚合物水泥基（彈性水泥） | 與水泥基面黏附力佳，可於潮濕基面施工，可配網加強 | 視配方與厚度而定 | 天台、平台、露台、浴室、廚房 |
| PU 聚氨酯防水塗料 | 彈性高、無縫、可覆蓋細微裂縫 | 約 10 – 15 年 | 住宅天台、露台、平台 |
| 聚脲防水 | 固化快、耐磨、抗撕裂 | 視系統而定 | 需快速交場或機械損耗高的位置 |
| 改性瀝青卷材（APP／SBS） | 厚度均勻、耐候，屬鋪氈式做法 | 約 15 – 25 年 | 大廈天台、工廈天面 |
| 自黏式防水卷材 | 免明火施工，適合有動火限制的場地 | 視產品而定 | 天面、地下室 |
| 防水面漆／保護面層 | 抗紫外線，延長底層防水壽命 | 需定期重塗 | 外露式天台面層保護 |
要留意：物料的「參考壽命」是實驗室與業界經驗值，實際壽命受紫外線曝曬、積水情況、基層狀況、施工厚度與後續維護影響極大。同一款物料，做在有積水的天台與有適當斜度的天台，壽命可以相差一倍——這也是為何我們會把「重造排水斜度」視為值得投資的工序。
Compliance
法規定位：入則、資格與滲水投訴
屋頂防水層屬指定豁免工程第 29 項
根據屋宇署資料，「鋪設／更換建築物屋頂表面的防水層」屬小型工程監管制度下的指定豁免工程第 29 項。進行指定豁免工程無須事先獲得屋宇署批准及同意，亦無須遵從小型工程監管制度的簡化規定。小型工程監管制度合共訂明了 30 項指定豁免工程。
甚麼情況會超出豁免範圍
豁免適用於「屋頂表面防水層」的鋪設或更換。若工程範圍延伸至清拆地台結構、加建、改動排水系統的固定裝置、搭建棚架或其他結構性工程，就可能落入小型工程監管制度或需要其他審批，並須由已就相應級別及類型註冊的註冊小型工程承建商施工。小型工程監管制度分第 I、II、III 級別，再細分 A 至 G 共八個類型，註冊有效期為三年。開工前應先釐清工程範圍所屬類別。
滲水投訴調查聯合辦事處（滲水辦）
滲水辦由食物環境衞生署與屋宇署合組，以跨部門模式處理私人樓宇滲水個案，目標是找出滲水源頭，再飭令有關業主維修。調查分三個階段：第一階段確定滲水情況、第二階段基本調查、第三階段專業調查。
2026 年 7 月 16 日起的新程序
由 2026 年 7 月 16 日起，聯辦處已實施調查私人樓宇滲水的新程序：第一階段調查新增紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀分析滲水情況以初步確定源頭。若有理由相信滲水由上層單位引致，聯辦處會在接獲舉報後約 14 個工作天內向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求其在 28 個曆日內自行檢查和完成維修——較以往完成所有調查後才發出「妨擾事故通知」大幅提早約 57 個工作天。若限期屆滿後滲水持續，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查，並可根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發出「妨擾事故通知」。聯辦處聯絡電話為 2868 0000。
專業調查會做甚麼測試
專業階段可採用的測試包括色水測試、水錶流量測試、喉管反向壓力測試、濕度監測，以及地台蓄水測試、牆身灑水測試與天台蓄水測試等。這與我們在工程驗收時所做的 48 小時蓄水測試屬同一邏輯——以受控注水驗證特定位置是否為滲漏源頭。
天台雨水滲漏通常屬私人維修
滲水辦主要處理構成衞生妨擾、影響樓宇結構或浪費食水的滲水個案。若滲水源頭是自己單位的天台，或屬大廈公用部分的天台，通常仍需由業主、業主立案法團或物業管理公司自行安排私人防水工程處理。作為政府註冊及認可承建商，我們可就此提供評估、報價與施工，公司資格見公司簡介。
就滲水個案索取報價
Applications
適用位置與施工重點
村屋天台
村屋天台面積雖細，但女兒牆、去水位、樓梯屋與收口位數量比例上更多，細節處理反而更講究。新界區村屋亦常見加建物與天台構築物，令收口更複雜。我們的辦公室設於元朗，新界區村屋天台防水是常見服務範圍。
大廈天台與工廈天面
面積大、人流少但機電設備多，冷卻塔、水缸、天線基座與喉管穿越位置全部是潛在滲漏點。施工需分區進行並保持設備運作。我們的紀錄包括荔景華員邨第一至第四座天面防水（WF-578）、柴灣工業城一期天臺（天面防水連鋪五腳磚）、灣仔會景閣 43 樓（1,600 呎）等。
平台、露台與花園平台
平台位置多數上方有住戶、下方也有單位，一旦滲漏影響範圍大。若平台上要鋪面料或做園景地坪，防水必須先完成並通過檢測——相關面層可見樹脂合成彩石地坪或EPDM 地板。
女兒牆、泛水與收口
防水層上返女兒牆的高度、收口壓頂與陰角處理，是決定成敗的細節。我們在灣仔會景閣 41 樓的工程紀錄中，就包括搭建吊船位置維修棚架連棚紙、打起表面批盪至石屎、清理泥頭，再逐層施工並進行檢測，牆身另以水喉試水半小時。
外牆與窗邊
外牆裂縫、批盪空鼓與窗邊收口老化，是天花與牆身水漬的常見來源。處理時多數需要搭棚或吊船，並與石屎修補一併進行，見維修工程。
浴室、廚房與濕區
濕區防水應在鋪瓦前完成並做閉水測試。我們曾為觀塘和樂邨進行浴室地台石屎及防水工程（400 間），亦處理過深井浪翠園的浴室防水工程。若屬裝修項目的一部分，可由同一團隊統籌，見室內設計裝修。
停車場與行車道路面
車場地面的防水與面層須一併考慮。我們在海景台及 SEAVIEW TERRACE 車場的做法是：打拆舊有批盪及防水層至基層、於石屎陰角做八字角、鋪設路面防水層、進行 48 小時防水檢測，再做路面底層與防滑面層及標線，見防滑剛沙地台。
泳池與水池
長期蓄水的結構對防水要求更高，且修補時需要放水停用。我們曾承接灣仔會景閣泳池的防水紙皮石修補及 The Mercer 酒店的泳池防水與雲石工程。
Quotation
天台防水價錢怎樣計算
八項主要影響因素
| 因素 | 說明 |
|---|---|
| 做法 | 起底或不起底，是差異最大的一項 |
| 面積 | 直接影響物料用量與人手編排 |
| 清拆量與泥頭 | 隔熱磚、舊防水層、批盪的清拆與運走成本 |
| 基層修補 | 石屎剝落、裂縫、空鼓的修補範圍 |
| 收口數量 | 女兒牆、樓梯屋、去水位、喉管穿越位的數量 |
| 排水斜度 | 是否需要重造斜度或改善去水位 |
| 搭棚與進出場 | 是否需要搭棚、吊船或人手搬運物料上樓 |
| 物料與保固 | 所選物料系統與合約列明的保養年期 |
為甚麼不能只憑相片報總價
相片看不到基層含水率、空鼓範圍、去水斜度與收口實況。單憑相片報價，往往在開工後才發現需要追加工序——這對雙方都不是好事。我們的做法是先上門勘查、敲擊檢視、量度面積與斜度，再提供列明工序的報價單。
典型工期
- 第一階段：圍封、進出場安排、清潔與高壓清洗
- 第二階段（起底項目）：清拆舊層、泥頭運走、基層修補
- 第三階段：斜度重造（如需要）、陰角與收口處理
- 第四階段：防鹼網鋪設、分層防水塗層施工
- 第五階段：表面做粗面、養護至可蓄水
- 第六階段：48 小時防水檢測、放水清理、驗收交付
工期受天氣影響極大——防水施工需要乾爽天氣與乾爽基面，雨季項目應預留緩衝時間。
Maintenance
保養、巡檢與翻新時機
雨季前後應檢查的項目
- 去水位與明渠有無淤塞、落葉或雜物堆積
- 防水層表面有無龜裂、起泡、剝離或褪色粉化
- 女兒牆收口、壓頂與陰角有無開裂
- 雨後有無長期積水位置（積水是壽命殺手）
- 天台上的設備底座、喉管穿越位有無滲漏痕跡
- 下層天花有無新的水漬或批盪鼓起
及早處理的成本差異
局部收口開裂在初期修補，成本可能只是整體重做的零頭；但若放任滲水進入結構層，鋼筋開始鏽蝕，就會由防水問題演變成石屎維修問題，成本與工期都會倍增。這也是我們建議把天台巡檢納入定期維修合約的原因。
甚麼時候應該整體重做
- 防水層大面積龜裂、起泡或已剝離
- 多處滲漏且分佈廣泛，局部修補已無法應付
- 下層天花持續有水漬，即使已做過局部維修
- 基層敲擊時大範圍空鼓
- 防水層已達或超過參考使用年期
保養期跟進
完工後本公司為客戶提供免費保養期，保養期內會以快捷的跟進服務處理問題。實際保養年期視乎工程種類、所選物料及施工方式，會在報價單及工程合約中列明。
| 項目 | 工程範圍 | 規模／年份 |
|---|---|---|
| 荔景華員邨第一座 | 天面防水 WF-578 | 2009-2013 |
| 荔景華員邨第二座 | 天面防水 WF-578 | 2009-2013 |
| 荔景華員邨第三座 | 天面防水 WF-578 | 2009-2013 |
| 荔景華員邨第四座 | 天面防水 WF-578 | 2009-2013 |
| 柴灣工業城一期天臺 | 天面防水連鋪五腳磚 WP-568 | 2009-2013 |
| 西貢白石臺 81D 天臺 | 天面防水 WF-578 | 2009-2013 |
| 灣仔會景閣 43 樓 | 天面防水 WF-578 | 1,600 呎 |
| 比華利山 E 座 30 樓 2 室 | 天面防水 WF-578 | 700 呎 |
| 界限街 12A 興隆大廈 | 天面防水 WF-578 | 500 呎 |
| 九龍城福佬村道 | 天面防水 WF-578 | 500 呎 |
| 香港樂活道比華利山 E 座 30 樓 2 室 | 天臺女兒牆防水工程 | 2009-2013 |
| 銅鑼灣海殿大廈天臺 | 寫字樓裝修（砌瓦、防水、批盪） | 2009-2013 |
| 觀塘和樂邨 | 浴室地台石屎及防水工程 | 400 間 |
| 深井浪翠園一期三座 4 樓 D 室 | 浴室防水工程 | 2009-2013 |
| 香島道 34 號 | 防水工程／新造防水層 | 300 呎／2015 年 |
| 灣仔會景閣機房 | RM780 防水 WF-578 | 1,200 呎 |
| 灣仔會景閣 43 樓 | 安裝防水層包括先打起表面批盪至石屎連清理泥頭／OPTIMIX F12／OPTIMIX WP／OPTIMIX WF／防水檢測（48 小時） | Oct – Nov 2014 |
| 灣仔會景閣 41 樓 | 搭建吊船位置維修棚架連棚紙／打起表面批盪至石屎連清理泥頭／F12／WP／WF／防水層乾固後做防水檢測，用水喉向牆身表面試水半小時／OPTIMIX TA | Oct – Nov 2014 |
| 灣仔會景閣 43 樓 | 於地台去水位置用 OPTIMIX NS612 灌注一層膨脹砂漿再用 EPOXY 打針 | 2014-2015 |
| 灣仔會景閣泳池 | 修補泳池防水紙皮石 | 2009-2013 |
| The Mercer 酒店 | 泳池防水、雲石 | 2009-2013 |
| 雲咸街 1 號 4 樓 | 會所防水及泥水工程 | 2009-2013 |
| 大埔污水廠員工宿舍 | 維修紙皮石、防水 | 2009-2013 |
| 海景台車場工程 | 打拆地臺舊有批盪及防水層至基層／Ronacrete Monoset HPC 八字角／Monoprufe WP 路面防水層／48 小時防水檢測／熱溶膠標線 | Apr – Jul 2017 |
| SEAVIEW TERRACE – Car Park | 打拆舊有批盪及防水層／八字角／路面防水層／路面底層／車位劃線 | Jun – Sep 2017 |
| Chai Wan Industrial Centre 16/F | 寫字樓外牆防水工程（連室內裝修） | Jul – Sep 2015 |
工程照片
相關工程實例
以下為部分天臺防水工程的現場及完工相片，涵蓋清洗、防鹼網鋪設、分層塗層、收口處理及檢測階段。點擊可放大瀏覽。
FAQ
天台防水常見問題
天台防水工程需要向屋宇署入則嗎？
「鋪設／更換建築物屋頂表面的防水層」屬屋宇署小型工程監管制度下的指定豁免工程第 29 項，進行指定豁免工程無須事先獲得屋宇署批准及同意，亦無須遵從小型工程監管制度的簡化規定。但若涉及清拆地台結構、搭建棚架或其他結構改動，則可能超出豁免範圍，須由註冊小型工程承建商施工。
起底式與不起底防水有甚麼分別？
不起底（外露式、油面）是在既有面層上清洗、修補後直接鋪新防水層，工期短、成本較低；起底（打鑿）則清拆至石屎基面重做整套系統，能徹底處理基層含水與失效舊層，工期與造價較高。應按滲漏成因、基層含水率及去水位狀況判斷。
48 小時防水檢測是甚麼？
即蓄水測試。防水層固化後封閉去水位、注水維持 48 小時，觀察水位有無明顯下降，並檢查下層天花及周邊有無滲漏。牆身位置可改用灑水測試。這是驗證防水層完整性最直接的方法。
天台漏水可以找滲水辦處理嗎？
滲水辦由食環署與屋宇署合組，處理構成衞生妨擾、影響結構或浪費食水的私人樓宇滲水個案，調查分三階段。由 2026 年 7 月 16 日起實施新程序，第一階段新增紅外線熱成像分析，若有理由相信滲水由上層單位引致，約 14 個工作天內發出「建議維修通知」，要求 28 個曆日內完成維修。若源頭屬自己單位或公用部分的天台，通常仍需自行安排私人防水工程。
防水層可以用多久？
業界一般參考壽命：PU 聚氨酯約 10 至 15 年，瀝青類（APP／SBS）約 15 至 25 年。實際壽命受紫外線、積水、基層狀況、施工厚度與維護影響極大。
天台防水價錢如何計算？
取決於做法（起底或不起底）、面積、清拆量與泥頭、基層修補、收口數量、排水斜度、搭棚需要及物料與保固年期。比較報價時應要求列明物料型號、層數、厚度及檢測方式。
為甚麼做完防水仍然漏水？
五個常見原因：找錯源頭（水來自外牆、窗邊或喉管）、基層含水未處理、收口位處理不足、去水斜度不足造成積水、未做檢測就交付。這正是我們把 48 小時檢測列為標準工序的原因。
雨季可以施工嗎？
防水施工需要乾爽天氣與乾爽基面。雨季項目需預留緩衝時間，並在天氣許可時分段推進；部分位置可先完成清拆與修補，待天氣穩定再做塗層。
天台上有設備、水缸或加建物怎麼辦？
設備底座、水缸周邊與喉管穿越位是常見滲漏點，需要逐個做收口加強。施工時亦需與管理處協調設備停用或臨時遷移安排。
可以順便處理石屎剝落嗎？
可以，而且應該一併處理。滲水與石屎剝落互為因果，只做其中一項效果有限。相關工序見維修工程。
做完防水後可以在天台鋪面料嗎？
可以，但必須先通過防水檢測。之後可加保護層、隔熱磚或按用途鋪設樹脂彩石地坪、EPDM 地坪等面層。工序次序不能倒轉。
工程完成後有沒有保養期？
有。完工後提供免費保養期，期內以快捷跟進服務處理問題。實際保養年期視乎工程種類、物料及施工方式，會在報價單及工程合約中列明。公司背景見公司簡介。
Related Services
相關服務
防水工程往往需要與結構修補及面層工程一併規劃，以下服務可由同一團隊統籌。
Free Consultation
天台滲水？先找對源頭再談做法
我們會先到場敲擊檢視、量度面積與斜度、檢查去水位與收口，判斷應該起底還是不起底，再提供列明工序、物料與檢測方式的報價單。所有天面防水項目均包含 48 小時防水檢測。