強制驗樓計劃程序：法定通知、檢驗、修葺與紀錄
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強制驗樓計劃適用於樓齡達三十年或以上嘅私人樓宇，但不高於三層嘅住用樓宇除外。業主收到法定通知後，要委任註冊檢驗人員進行訂明檢驗；如有需要，亦須監督訂明修葺。
收到通知後，唔好即刻將工作變成「搵三份價」
一次法團會議最常見嘅爭議，係有人想盡快攞承建商價錢，有人要求先確定檢驗範圍。兩者次序唔可以倒轉：承建商要根據清晰嘅欠妥位置、修葺要求及現場條件開價，註冊檢驗人員則負責法定檢驗及監督其認為需要嘅訂明修葺。
公用部分由二零二四年六月一日起適用嘅期限，包括五個月內委任註冊檢驗人員、九個月內完成訂明檢驗，以及如有需要在二十四個月內完成訂明修葺。個別處所相應為三個月、六個月及十二個月。每次引用均須以屋宇署及《建築物條例》最新規定為準；個別通知內容應向屋宇署或註冊檢驗人員確認。
| 工作階段 | 公用部分期限 | 主要準備 |
|---|---|---|
| 委任註冊檢驗人員 | 五個月內 | 法團議決、委任文件、樓宇資料 |
| 完成訂明檢驗 | 九個月內 | 進場、檢驗範圍、欠妥紀錄 |
| 完成訂明修葺 | 如需要，二十四個月內 | 方案、招標、施工、監督及呈交 |
| 個別處所 | 三／六／十二個月 | 按通知及專業意見處理 |
表內只係已核實嘅一般期限摘要，唔構成個別樓宇合規判斷。完整工作內容可再對照訂明檢驗範圍解讀，避免將一般保養巡查誤當成法定檢驗。
檢驗範圍唔止外牆石屎
訂明檢驗包括外部及其他實體構件，例如外牆、晾衣架、招牌；亦包括柱、樑、樓板、樓梯及懸臂式伸出構築物等結構構件。消防安全構件涵蓋逃生途徑、消防和救援進出途徑及耐火結構，排水系統亦包括位於非公用部分嘅公用排水管。
現場記錄要令位置可以重現。只寫「某層外牆裂」唔夠，應配合立面、樓層、軸線或相片編號，分辨裂縫、空殼批盪、石屎剝落、鋼筋外露、滲水痕跡同違規改動疑點。石屎維修及樓宇復修服務頁列出常見修葺工序，但法定工程範圍仍須由註冊檢驗人員按實況確定。
外牆石屎剝落應先處理即時風險
若有石屎跌落、裂片鼓起或鋼筋外露，管理公司應先圍封受影響位置，避免行人進入墜物範圍，並通知法團及合適專業人士。之後先安排近距離勘察，界定鬆脫邊界。施工唔係見到窿就補：通常涉及鑿除鬆脫石屎、鋼筋除鏽及防鏽處理、界面處理、修補砂漿回填、養護與飾面復原。
鏽脹背後可能有長期滲水、碳化或氯離子影響。若水路未截斷，只修表面砂漿，鄰近位置仍可能繼續劣化。法團可參考樓宇公用部分維修協調清單，將緊急圍封、調查、永久修葺同居民通知分開管理。
法團、管理公司與專業人士點分工
樓宇公用部分嘅欠妥之處，例如外牆石屎剝落，業主應通知業主立案法團或管理公司，安排委聘建築專業人士統籌修葺；費用一般按大廈公契訂明份數分擔。以屋宇署及《建築物條例》最新規定為準，涉及個別分攤或責任爭議時，應核對公契及尋求合適專業意見。
- 建立法定通知、會議紀錄、委任及往來文件總表。
- 由註冊檢驗人員確認檢驗範圍、欠妥分類及修葺要求。
- 將工程位置、數量、方法、物料、測試及文件寫成招標資料。
- 由管理公司統籌住戶通知、棚架、公共通道及施工時段。
- 施工期間按監督要求保存隱蔽工序相片、測試與改動紀錄。
- 完工後整理竣工文件，按相關程序由專業人士處理後續呈交。
工程報價要能夠對應檢驗結果
報價應按位置或修葺編號列項，避免用一個總面積包晒不同成因。外牆、簷篷、天花、樓梯與排水管嘅搭棚、保護、拆除、修補及測試條件並不相同。承建商亦要交代施工平台、物料搬運、廢料清走、噪音時段、雨天安排及公眾保護。
如果範圍仍有暫定量，可預先定明量度規則同追加批准流程。訂明修葺推進方法會集中講由方案到完成紀錄嘅銜接；需要提交現場資料作初步工程查詢，可經洤興工程聯絡頁提供通知類別、位置相片及管理處限制。
法團會議應該帶住邊啲資料作決定
議決前宜備有法定通知副本、相關日期、樓宇圖則或立面、過往維修紀錄、投訴及事故清單。委任、檢驗、修葺招標同撥款應分清階段，會議紀錄寫明授權範圍，避免管理公司喺未有決定下承擔超出權限嘅工作。
住戶通知亦唔只係講開工日。要交代棚架或工作平台、開窗限制、冷氣機安排、噪音、公共通道、相片拍攝與入戶需要，並設一個可追蹤嘅問題登記方法。
常見問題
強制驗樓係咪每十年一次？
已核實資料顯示，適用樓宇須每十年進行一次相關檢驗安排。不過實際責任應以收到嘅法定通知及屋宇署最新資料為準，個別情況宜向屋宇署或註冊檢驗人員確認。
承建商可唔可以代替註冊檢驗人員？
唔可以將兩個角色混為一談。註冊檢驗人員負責訂明檢驗，並監督檢驗後認為需要嘅訂明修葺；承建商按照已確定要求組織施工、保護、測試及交付。
公用部分石屎剝落由邊個跟進？
業主應通知法團或管理公司，安排委聘建築專業人士統籌。若有即時墜物風險，應先圍封及採取安全措施。責任和程序以屋宇署及《建築物條例》最新規定為準。
法團可唔可以等到限期前先招標？
不宜將所有工作壓到期限尾段。檢驗、方案、議決、招標、搭棚、住戶協調、施工及天氣延誤都需要時間，法團應按通知日期倒排里程碑並保留決策紀錄。
單位內修葺有冇其他要求？
業主須承擔保養單位及樓宇公用部分嘅責任；單位內修葺一般須委聘註冊小型工程承建商。個別工程是否屬指定類別，應向屋宇署或相關專業人士確認。